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当前物业管理中存在的问题分析

2021-05-19

随着我国房地产业的迅速发展,物业管理纠纷案件逐年成倍增长,新类型案件逐渐增多,如何减少该类案件的发生,已成为与物业管理相关各方人士及法律工作者们近期讨论的热门话题。

1、物业管理公司未尽充分的安全保障义务。由于物业管理公司疏于管理,未尽合理注意义务,小区内失窃、抢劫等治安管理是常见的物业管理纠纷,而且业主在和物业公司签署管理服务合同时,对委托管理的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等逐项明确的少,特别是对保安服务、车辆停放管理等极易引起争议。发生争议后,业主往往以财物失窃为由拒交物业管理费,物业公司以已履行相关防范义务为由来进行抗辩。

2、收费与服务水平不适应。许多物业管理公司不与业主协商,擅自抬高收费标准,扩大收费范围而提供劣质服务。一些物业公司在保洁工作、维修养护、安全防范等工作上不能到位,而物业管理公司收费并未降低,引起业主的反感。他们以拒交物业管理费的方式表示对物业公司的不满。

3、业主不懂法,平时不注意收集、保全证据,导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系,业主并不知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失,应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,应当由侵权人承担赔偿责任,而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费。

4、物业管理企业未按资质规定要求从事服务。物业管理企业虽领取了相应的资质证书,但从业人员并不是相关专业技术人员,且不具备相关职称。物业管理并未能按《物业管理企业资质管理办法》的规定配齐相关专业技术人员从事服务,引起业主的强烈不满,有少部分业主因此提出抗辩,认为物业管理企业未按照规定提供服务,其首先不履行合同,故就欠缴物业管理费。

5、法律文件、规章制度不健全,物业管理队伍素质低下。一个物业区最主要的法律文件至少应该有业主公约、业主管理委员会章程、业主委员会与物业公司的委托合同书、管理公约等。可是大多数物业区都没有上述几个重要法律文件,导致许多事情无章可循;物业管理从业人员并不是相关专业技术人员,缺乏相关能力。

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