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前期物业管理的内容存在哪些其特殊性?

2021-04-22

《物业管理条例》总共70条,其中前期物业管理就有11条,并就前期物业管理设专章,由此可知前期物业管理的重要性。前期物业管理涉及的内容较多,〈条例〉规定了前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料移交、物业管理用房、物业保修等。

(一)前期物业服务合同是开发商与物业企业签订的,这是前期物业管理活动得以实现的一个基本的法律文件,依法共同遵守前期物业管理合同的约定,是开发商、业主与物业企业的基本义务。《前期物业服务合同(示范文本)》中,把前期物业服务的主要内容分为14个部分,例如:1 、物业共用部分的维修、养护、运行和管理;2 、物业共有设施设备的维护、养护、运行和管理;3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;4、公共场所、房屋共用部位清洁卫生、垃圾的收集、清运,排水管道、污水管道的疏通;5 、公共秩序安全、消防等事项的协作管理和服务等内容,开发商与物业企业根据小区(大厦)建设的实际和服务事项的需要和要求共同约定。

(二)前期物业招投标是开发商应当通过招投标方式采取公开招标和邀标的方式选聘物业企业的过程。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是物业管理招投标 的基本依据,物业招投标在招标、投标、开标、评标以及依据招投标文件签订物业服务合同的各个环节必须按法律法规的规定执行。

(三)业主临时公约是由开发商制定。业主临时公约是维 护物业全体业主合法权益、保障物业的安全合理使用、维护公共秩序,创造良好环境的一部约束全体业主的前期物业管理 活动中的共同约定。有的地区业主和专家认为业主公约可以称之为小区(大厦)的宪法,它对业主和使用人在物业的使用、房屋的装饰装修等作了明确的规定,对物业使用中的禁止行为,对物业的维护、物业的管理、业主的共同利益方面均作了明确的界定,把共建美好家园的责任落实在开发商、物业企业和全体业主身上。

(四)物业承接验收是前期物业管理的基础。它是指物业企业在承接物业时,进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,是实施物业管理必不可少的首要环节和前提条件。由此、建管不分,依附了房地产开发企业的物 管企业往往无法进行严格的物业承接验收。一些物管企业为扩大规模,在物业承接验收中敷衍了事,带来后期大量的物业 矛盾,如房屋质量、公用设施中的问题,业主把所存矛盾集中在物管公司身上,使其物营企业“替人受过”。

因此,物业承接验收不可忽视。应严格对物业的共用部位、共用设施设备,特别是管网设施、隐蔽工程等,严格地进行承接验收。分清产品的质量责任、施工安装质量责任、管理维护责任,以保证开发商、业主、物业企业的合法权益,提供开展物业管理的必备条件,确保物业使用安全和功能,保障房屋买受人的物业管理消费权益。

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