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发生物业管理法律纠纷应当如何维权

2021-02-01

物业管理法律纠纷产生后,物业产权人、使用人往往处于不利地位,其根本原因在于物业产权人、使用人不了解自己所拥有权利的性质、来源,因而在权利受到侵害时,无法及时,正确的采取措施达到维权的目的;本文从我国现行物业管理法规、规章出发,结合民法物权制度、社员权利的行使、限制等原则,和本人参与处理此类案件的实践工作经验,对物业管理纠纷的及时解决,提供法律上可行的建议。

一、成立物业管理委员会是维权的基础

物业管理委员会代表和维护房地产产权人,使用人的合法权益,物业管理委员会由居住小区内房地产产权人,使用人代表和居民委员会代表组成;

二、前期物业管理行为的介入是导致物业管理纠纷的重要诱因

购房者在与开发商订立购房合同时,购房合同的文本中就已经存在了物业管理的有关条款,并且近期颁布的《关于实施<商品房销售管理办法>的通知》第六条规定“商品房和经济适用住房预售的,应当在房屋交付时由买受人与物业管理企业订立有关物业管理的协议”,而只有当居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时,建立物业管理委员会才有法律上的根据。

三、物业使用管理公约的订立是业主权利行使的保障

并非每一位物业的产权人,使用人均有机会成为业主委员会成员,但每一位业主,使用人均有权利选举代表自己行使权利的业主委员会成员,每位业主均有权利、资格参加制定选举,罢免业主委员会成员的公约,决定业主委员会行使权利的条件,决定业主个人向物业管理委员会投诉物业管理者侵权处理方法的种类,决定更换业主认为无法提供满意服务提供者的条件,决定如何使用物业管理启动资金,物业管理用房,场地,以及开展必要的经营活动产生的收益,用于更加完善的管理,如何使用对公用设施经营行为产生的收益等,同时业主管理公约中亦应当有限制个别业主,使用人滥用权利的条款,明确业主有按时足额交纳物业管理费用和其它用于公益事业所必须支付的费用的条款,同时公约还应赋予物业管理委员会代表业主对外行使必要权利。完备的《物业管理公约》一经产权人,使用人签署便产生对全部业主的约束力,物业产权人,使用人发生变更,亦不影响《公约》的效力,后继的房屋使用人亦有义务遵守公约的规定,因为公约产生的基础是“基于对物业设施的使用”,只要实际使用,占有约定物业,便需遵守《公约》的规定。物业使用人、所有人不得因怠于行使上述权利,而以自己未参与制度《公约》或未在《公约》上签字为借口违反《公约》的规定,因为物业管理使用公约并非以每一位物业产权人,管理人均参与订立为生效的要件。

四、物业管理者的责任

1.基本责任

(1)业主委员会可以自行对行业进行全方位的管理,亦可以委托专业物质业管理公司代为管理,但管理者的管理责任必须涵盖物业规划红线内房屋建设共用部份;房屋建筑本体共用设施、设备;房屋附属配套服务设施的维修、养护和管理,此外,物业所在规划红线内的市政公用设施也须按规定承担部份养护、管理、维修责任。具体范围如下:

A. 房屋建筑本体共用部份:包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部份,外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

B. 共用设施设务包括:共用的上下水管道、水管、垃圾道、烟、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设备设施、电梯、中水系统等;(集中供暖除外)

C. 附属配套服务设施包括:配套商业网点、文化体育娱乐设施、配套公所的管理。

上述设施的收益方式,应当由物业管理委员会决定;

(2)图纸、档案资料的管理;

具体包括:物业小区平面图、地下管网图、相关设施的规划批准文件、土建、水暖、电气、人防、工程的竣工验收单、验收证明、设备竣工图纸等;新建小区还应当备有现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、小区详细规划说明书和环境影响评价书等原始资料;房屋产权户籍资料必须包括各区分专有区域的物业使用面积、产权情况、公用面积的分摊规划、分摊系数,已由物业产权人分摊建筑面积配套设施的使用情况,收益情况,收益分配规则;物业管理费的收缴和使用帐目记录情况等;

2.主要责任;

对物业小区进行全面的保洁服务及时清理公共场所的废弃物,清理违规堆放的杂物;清运日常生活垃圾,进行居住环境的绿化、美化,在小区内设专人进行安全巡视,对应急突发事件建立登记制度并配有相应的处置方案,在物业所在地公安机关派出机构指导下进行工作应当成为物业管理者的主要责任;

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