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如何理解小额贷款实践中的“抵押不断租”

2021-05-28

众所周知,我们的法律原则是“买卖不破租赁”。房屋出售时,承租人与房屋原所有人签订的租赁合同对新所有人仍然有效。新主人解除合同的,应当赔偿承租人的损失。

这一制度的建立是为了充分保护承租人的利益,在实践中,一些抵押人利用这一原则签订了一些虚假的长期租赁合同,阻碍了抵押权的实现,给金融机构造成了巨大损失。然后在实际工作中,对抵押房屋的租赁情况进行调查。

在实务中,为了防止房屋出租对贷款回收造成阻碍,我们也可以采取以下措施来避免:

1、承租人签署承诺书

如果我们信贷人员在调查中发现用来抵押的房屋已经出租的,在发放贷款之前一定要由承租人签署承诺,主要大意为:“在抵押权人行使抵押权时,承租人自愿将房屋腾空,并无偿终止租赁合同。”该承诺一定要由承租人本人亲自填写。

2、由借款人和抵押人签署承诺书

在承租人不签或不太配合的时候,我们为了业务考量,也可以由借款人和抵押人签署承诺书。

内容大意为:“如处置房屋时,承租人拒绝腾房的,由借款人和抵押人赔偿相应损失,与承租人达成换房协议,并赔偿由此给抵押人造成的损失。”

3、租期较长且租金较高的,可将应收租金债权出质

在实务中,一般来说商业性的店铺存在租期长、租金高的特点,此类抵押物抵押时,可在政策允许的范围内,由抵押人将租金的预收权出质给贷款人。但要注意操作中的风险以及相应的成本核算。

4、借款时未出租的,应约定出租需由贷款人同意

对于在借款时尚未出租的房产,应当与借款人或抵押人约定,房屋出租应当征得贷款人同意,否则承担违约责任。在实践法律中,房屋在出租前已经抵押的,租赁权不得对抗抵押权。此处的约定属于防患于未然。

实务中工作中,并不是有了抵押物就万事大吉,抵押贷款要求我们的信贷员不仅关注客户生意本身,更要加强对抵押物的关注,这样才能做到及时发现,及时处置。

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