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抵押权的实现应注意以下几个问题

2021-04-19

抵押权的实现称为抵押权的行使,是指当抵押权所担保的债权清偿时,债务人不履行债务时,抵押权人可以行使抵押权,并以抵押物的价值优先受偿。在应用过程中,应注意以下几个问题,对此下面催天下小编为大家解答。

1、同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得价款的清偿顺序根据我国担保法第三十五条规定,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。如果财产抵押后,该财产大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。因此,同一财产可以向两个以上债权人抵押。

在这种情况下,拍卖、变卖抵押物所得的价款应按以下规定清偿:

①抵押合同以登记生效的,按照抵押权登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。

②抵押合同自签订之日起生效的,该抵押物已登记的,按照登记的先后顺序清偿;未登记的,按照合同生效时间的先后清偿,顺序相同的,按照债权比例清偿。抵押物已登记的,先于未登记的受偿。

2、以城市房地产、特定的土地使用权抵押时,抵押权实现的问题

①当城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。如果抵押权人需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一并拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。

②依照担保法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的,或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地的用途。

③以划拨的国有土地使用权抵押的,拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,必须在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人才有优先受偿权。

3、第三人为抵押人时,其追偿权如何实现的问题抵押人可以是债务人本人,也可以是第三人。当债务人为抵押人时,债务履行期限届满,以抵押物折价或拍卖,变卖抵押物的价款恰好和债权额相抵,则债权消灭;如果多于债权数额,多出的部分归债务人;如果不足以清偿债权的,不足部分由债务人补偿。当第三人为抵押权人时,在抵押权人实现抵押权后,有权向债务人追偿。

4、抵押物灭失所得赔偿金应作为抵押财产我国担保法第五十八条规定,抵押权因抵押物的灭失而消失。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。这里所说的赔偿金,主要是指因抵押人以外的原因导致抵押物灭失时,抵押人可以要求侵权行为人给予的赔偿或者取得保险赔偿。

综上所述就是对此问题的具体阐述,希望能帮助到大家更好的了解相关内容。

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